[Stefano Deliperi]

Può una disciplina normativa nata per favorire l’insediamento di nuove iniziative imprenditoriali (la disciplina della zona economica speciale unica per il Mezzogiorno – ZES) diventare uno strumento di eversione del quadro giuridico di rilievo costituzionale per la tutela del paesaggio/ambiente (il Codice dei beni culturali e del paesaggio, decreto legislativo n. 42/2004 e s.m.i.) e della normativa sulla conferenza di servizi (artt. 14 e ss. della legge n. 241/1990 e s.m.i.).

Può la disciplina sulla ZES fare carta straccia delle competenze assegnate alla Regione autonoma della Sardegna dallo statuto speciale (legge costituzionale n. 3/1948)?

La risposta passa dalla vicenda di Cala Finanza – Punta La Greca, sul litorale di Loiri Porto S. Paolo, in Gallura.

Il litorale e il progetto speculativo.

L’area (una cinquantina di ettari sul mare, altre decine di ettari nel retroterra) ricca di macchia mediterranea fra Cala Finanza e Punta La Greca, davanti all’Isola di Tavolara, risulta interessata da un progetto immobiliare ben più ampio rispetto a quello attualmente oggetto di procedura ZES, promosso dalla Tavolara Bay s.r.l., costituita dalla società brasiliana Jhsf Participações (titolare della catena alberghiera di lusso Fasano) e da altri soci.

Per la prima parte del progetto è stato chiesto l’accesso alle procedure semplificate di cui alla Zona Economica Speciale (ZES) unica per il Mezzogiorno (operativa dall’1 gennaio 2024 grazie al decreto-legge n. 124/2023, convertito nella legge n. 162/2023).

In progetto complessivamente un hotel a cinque stelle da 50 camere, 30 ville (tipologie da 500 e da 200 metri quadri), ristoranti, servizi commerciali e turistici, un porto turistico, un campo da golf.

La procedura ZES.

Su richiesta della Società immobiliare, la Struttura di missione ZES presso la Presidenza del Consiglio dei Ministri ha rilasciato la specifica autorizzazione unica ZES n. 74 del 9 febbraio 2026 in favore della Tavolara Bay s.r.l. per la realizzazione, a due passi dal mare, della prima parte di un grande intervento di trasformazione immobiliare sulla costa gallurese.

Per ora, in una prima fase, il progetto formalmente presentato e autorizzato prevede:

“a) La ristrutturazione edilizia della villa esistente e del relativo garage di pertinenza, nonché delle due dependance presenti, mediante opere di riqualificazione architettonica che, senza modifiche di sagoma, prevedono alcune modifiche ai prospetti e il cambio di destinazione d’uso di tutti i fabbricati da ‘residenziale /non residenziale’ in ‘turistico/ricettivo’. Gli edifici si trovano nel lato ovest del promontorio di Cala Finanza ad una distanza dalla linea di battigia marina che oscilla tra i 20 e gli 80 metri;

b) La realizzazione di diverse sistemazioni delle aree esterne pertinenziali degli edifici principali, tra cui la creazione di sentieri pedonali interni, la piantumazione di nuove essenze vegetali ad integrazione e potenziamento delle specie già presenti, il rifacimento della pavimentazione della piscina, la posa in opera di diverse pedane e tende di copertura, la realizzazione di volumi (dichiarati tecnici) a servizio del giardino, di pergolati, di tettoie, ecc.

c) La realizzazione, nella parte del terreno a est delle ville, di una struttura ricettiva (definita ‘glamping’) costituita da 7 moduli abitativi amovibili a uso camere e 2 moduli a uso ufficio, comprensiva di percorsi di collegamento tra i vari moduli e tra i moduli e la spiaggia, delle relative opere di urbanizzazione (rete fognaria, idrica ed elettrica, e un’area ‘servizi’ dove terminano le urbanizzazioni previste).” (vds. anche nota CFVA prot. n. 12160 del 17 febbraio 2026).

I pareri pervenuti in sede di conferenza di servizi (9 ottobre 2025, 26 novembre 2025, 22 gennaio 2026) sono stati pressochè tutti negativi e non superabili (Regione autonoma della Sardegna – Direzione generale Pianificazione territoriale e Vigilanza edilizia; Corpo Forestale e di Vigilanza Ambientale; Soprintendenza per Archeologia, Belle Arti e Paesaggio di Sassari; Regione autonoma della Sardegna – Direzione generale Difesa Ambiente; Regione autonoma della Sardegna – Servizio Tutela del Paesaggio; Provincia Nord Est Gallura) con, in pratica, il solo parere favorevole sul piano politico del Comune di Loiri Porto S. Paolo.

Infatti, il Consiglio comunale di Loiri Porto S. Paolo ha adottato la deliberazione n. 50 del 25 novembre 2025 della “Proposta variante al PUC di Loiri Porto San Paolo da sottozona H2 a sottozona F4 in località Cala Finanza. Punta La Greca, nell’ambito della conferenza di servizi ex art.14 bis e seguenti della Legge n.241/1990 all’interno dello sportello ZES Unica del mezzogiorno n.600178. Autorità procedente: struttura di missione ZES, istituita presso la Presidenza del Consiglio dei Ministri dall’art. 10 del D.L. 124/2023 – soggetto proponente: Società Tavolara Bay S.r.l. atto d’indirizzo politico amministrativo”.

In sede di conferenza di servizi (verbale n. 3 del 25 novembre 2025), la Responsabile dell’Area Urbanistica del Comune di Loiri Porto San Paolo rende noto “il contenuto del parere negativo e fa presente che il CC. ha, comunque, espresso un indirizzo favorevole alla realizzazione dell’intervento proposto dalla società”.

Oltre al palese contrasto con la normativa di salvaguardia costiera e la disciplina di pianificazione paesaggistica, nessuna sottoposizione della proposta variante alla preventiva procedura di valutazione ambientale strategica (V.A.S.) nè, tantomeno, sottoposizione alle necessarie procedure di verifica di assoggettabilità a valutazione d’impatto ambientale (V.I.A.) dei progetti esecutivi.

La Presidenza della Regione autonoma della Sardegna ha chiesto l’annullamento in via di autotutela (nota prot. n. 3408 del 19 febbraio 2026), il Corpo Forestale e di Vigilanza Ambientale ha chiesto l’annullamento in via di autotutela (nota CFVA prot. n. 12160 del 17 febbraio 2026), la Direzione generale regionale della Pianificazione territoriale e Vigilanza edilizia ha chiesto l’annullamento in via di autotutela (nota prot. n. 8347 del 13 febbraio 2026) per violazione della normativa sulla conferenza di servizi, essendo prevalenti i pareri negativi non superabili per violazione della normativa di tutela ambientale vigente sull’area.

Anche il Ministero della Cultura ha proposto opposizione al rilascio dell’autorizzazione unica ZES per contrasto con la normativa di tutela costiera e la pianificazione paesaggistica, nonché con la disciplina della conferenza di servizi.   E’ davvero un mistero giuridico come sia possibile emanare un’autorizzazione in presenza di sistematici pareri negativi insuperabili.

L’opposizione regionale e ministeriale ha determinato la sospensione dell’efficacia dell’autorizzazione unica ZES (art. 14 quinques, comma 3, della legge n. 241/1990 e s.m.i.).

Incredibilmente,Il Consiglio dei Ministri, durante la riunione del 4 giugno 2026, ha deciso “il rigetto dell’opposizione alla determinazione di conclusione della conferenza di servizi avente ad oggetto “Istanza di Autorizzazione unica, ai sensi dell’articolo 15 del decreto-legge 19 settembre 2023 n. 124 convertito con modificazioni dalla legge 13 novembre 2023, n. 162, avente ad oggetto la ‘variante urbanistica per convertire un’abitazione e l’area limitrofa in un’area/struttura ricettiva. Rilascio dei permessi o autorizzazioni necessari per l’esecuzione di interventi di dettaglio sugli immobili e aree esistenti’, presso il Comune di Loiri Porto San Paolo (SS)”.

L’autorizzazione unica ZES ha ripreso, quindi, efficacia.

La giustizia amministrativa.

La Regione autonoma della Sardegna ha impugnato davanti al T.A.R. Sardegna l’autorizzazione unica ZES, con decreto presidenziale, Sez. II, 6 giugno 2026, n. 150  non è stato concesso il provvedimento cautelare fondamentalmente in quanto la “società Tavolara Bay … ha formalmente dichiarato che ‘ si asterrà dal porre in essere gli interventi, inclusi in detta autorizzazione, aventi ad oggetto l’apertura e/o il completamento dei sentieri da realizzarsi nelle aree boscate, così come di installare le strutture stagionali ed in generale di compiere interventi di trasformazione del territorio, per tutta la stagione estiva 2026, in attesa che il TAR Sardegna fissi l’udienza pubblica per la discussione del ricorso promosso dalla Regione Sardegna ed attualmente pendente’”.

Discussione in sede collegiale sulla richiesta sospensione cautelare rinviata all’udienza dell’8 luglio 2026, nella quale interverrà ad adiuvandum a sostegno dell’impugnativa regionale anche l’associazione ecologista Gruppo d’intervento Giuridico (GrIG), rappresentata e difesa dall’Avv. Carlo Augusto Melis Costa, del Foro di Cagliari.

Davanti al T.A.R. è anche l’ordinanza di demolizione e ripristino ambientale n. 4 del 16 aprile 2026 emanata dall’Area Urbanistica del Comune di Loiri Porto San Paolo avverso opere edilizie e tagli della vegetazione mediterranea qualificati come abusivi.   Con ordinanza, Sez. II, 14 maggio 2026, n. 122, il T.A.R. Sardegna ha concesso la sospensione dell’efficacia dell’atto fissando l’udienza di discussione nel merito per l’11 novembre 2026.

Sono in corso accertamenti anche per i risvolti penali della vicenda.

L’azione ecologista.

L’associazione ecologista Gruppo d’intervento Giuridico (GrIG) fin da subito si è opposta al tentativo di eversione della normativa di tutela costiera a fini speculativi con istanze avanzate (25 febbraio 2026  e 6 aprile 2026) che hanno coinvolto il Ministero della Cultura, la Regione autonoma della Sardegna, la Provincia della Gallura, il Comune di Loiri Porto S. Paolo, la Soprintendenza per Archeologia, Belle Arti e Paesaggio di Sassari, la Struttura di Missione ZES, chiedendo l’annullamento in sede di autotutela e in sede di procedura di verifica di coerenza degli atti di pianificazione.

Ora provvede all’intervento ad adiuvandum a sostegno dell’impugnativa regionale, rappresentata e difesa dall’Avv. Carlo Augusto Melis Costa, del Foro di Cagliari.

Infatti, l’area interessata ricade ampiamente nella fascia costiera dei metri 300 dalla battigia marina, tutelata con vincolo di conservazione integrale (legge regionale Sardegna n. 45/1989 e s.m.i.) e con specifico vincolo paesaggistico (decreto legislativo n. 42/2004 e s.m.i.), mentre rientra nel vigente piano paesaggistico regionale – P.P.R. quale bene paesaggistico d’insieme in quanto ricadente nella fascia costiera (artt. 19-20 delle N.T.A.) e zona di conservazione integrale.

Le reazioni dei cittadini, di esponenti politici, l’ambiguità dell’amministrazione comunale di Loiri Porto S. Paolo.

Numerosi residenti, una volta resa nota la vicenda speculativa, hanno protestato, organizzato manifestazioni di sensibilizzazione e hanno promosso una petizione popolare, iniziative di grande importanza per far comprendere i contorni dello scandaloso progetto edilizio.

Posizioni fortemente critiche sono state espresse dall’on. Francesca Ghirra (AVS), che ha annunciato un’interrogazione parlamentare urgente.

Piuttosto triste l’ambiguità dell’amministrazione comunale di Loiri Porto San Paolo rappresentata dal sindaco Francesco Lai, protagonista di tentativi di minimizzazione in un primo tempo e, in seguito, sostenitore di un modello di turismo immobiliare dal lusso esclusivo.

I riscontri sui mezzi d’informazione.

Lo spudorato tentativo di speculazione immobiliare sul litorale di Cala Finanza – Punta La Greca ha ampiamente superato i mezzi d’informazione locali e regionali, su carta stampata e online, nonché l’informazione televisiva.

Ma è con Gian Antonio Stella, su Il Corriere della Sera, e Ferruccio Sansa, su Il Fatto Quotidiano, che diventa un caso nazionale di rispetto della normativa di salvaguardia ambientale.

E il cemento speculativo non passerà.

Stefano Deliperi, Gruppo d’intervento Giuridico (GrIG)