[Stefano Deliperi]

Il borgo di Porto Rotondo forse rappresenta l’unico caso di insediamento turistico realizzato in Sardegna con una forma identitaria iniziale.

L’iniziativa di pianificazione, allora non giuridicamente obbligatoria, venne presa (1964) dei veneziani Luigi e Nicolò Donà dalle Rose, e s’ispirò a Venezia (Piazzetta San Marco, nucleo urbano del borgo, chiesa di San Lorenzo, realizzata dagli artisti Andrea Cascella e Mario Ceroli, con affresco rappresentante il Giudizio universale). 

L’intera area è tutelata con vincolo paesaggistico (decreto legislativo n. 42/2004 e s.m.i.), individuata con D.M. 30 novembre 1965.

Nel corso degli anni ’70 e ’80 del secolo scorso l’edificazione del borgo prese progressivamente corpo. Nel 1987 giunse l’approvazione di un piano particolareggiato per consentire il mantenimento delle caratteristiche urbanistico-architettoniche (deliberazione Consiglio Comunale n. 248 del 28 luglio 1987), essendo il nucleo urbano classificato zona “B – residenziale” del programma di fabbricazione (P.di F.) di Olbia, tuttora vigente.

L’esigenza manifestatasi è quella dell’individuazione di una zona “A – centro matrice”, così da prevedere una disciplina di tutela del luogo.

In realtà, il Comune di Olbia è scandalosamente inadempiente per la tuttora mancata approvazione del previsto piano urbanistico comunale (P.U.C.) alle prescrizioni e alle direttive del piano paesaggistico regionale (P.P.R., 1* stralcio costiero), vigente dal 2006.

Come ben noto, il P.U.C. adottato dall’Amministrazione Nizzi (2020) è stato ampiamente “bocciato” dalle verifiche regionali (2021) ed è ancora fermo.   Così sono stati rispediti al mittente, proprio su istanza GrIG, i progetti immobiliari di modifica territoriale nel promontorio di Sa Testa (2021).

Il piano particolareggiato di Porto Rotondo, convenzionato nel 1988, ha visto da tempo scadere il termine decennale convenzionale (art. 28 della legge n. 1150/1942 e s.m.i.) per la realizzazione delle opere di urbanizzazione (vds. Cons. Stato, Sez. VI, 5 luglio 2013, n. 5807). 

La conseguenza è che non possono esser realizzate nuove volumetrie.

Tuttavia, l’Amministrazione comunale olbiese guidata dal sindaco Settimo Nizzi, con la deliberazione Consiglio comunale n. 59 del 30 luglio 2025, ha approvato il “Progetto di completamento del piano particolareggiato di Porto Rotondo e contestuale variante al programma di fabbricazione vigente”, comprendente nuove edificazioni per circa 20 mila metri cubi di volumetrie d’interesse privato.

Vivaci sono state le polemiche fra progettisti dell’originario borgo e lo stesso sindaco Nizzi, però – al di là di opinioni soggettive differenti – restano fermi principi e norme giuridiche sulla pianificazione.

Il Comune di Olbia tuttora non ha provveduto all’acquisizione e alla presa in carico previo collaudo delle opere di urbanizzazione realizzate nonchè delle aree standard di servizi di legge, come accertato e riconosciuto dalla sentenza T.A.R. Sardegna, Sez. II, 13 novembre 2024, n. 798 (passata in giudicato), che ha ordinato al Comune medesimo di provvedere al “collaudo con cui accertare che le opere di urbanizzazione si trovano in condizioni ‘accettabili’, ma senza che ciò si traduca in un rinvio sine die dell’attuazione”.

Insomma, “il Comune deve procedere senza indugio”, ma finora ha tergiversato.

Ma l’adottato completamento del piano particolareggiato di Porto Rotondo e variante al P.di F. olbiese rispetta le necessità degli standard urbanistici?

Lo stesso Comune di Olbia, con deliberazione Giunta comunale n. 338 del 15 settembre 2017, decise di effettuare una puntuale ricognizione (2018) per verificare l’acquisizione delle aree per gli standard urbanistici, da cui emersero “le seguenti criticità:

– […]Allo stato di diritto non esistono aree standards già attuate, ma esistono solo come previsione

– Sono presenti delle aree destinate a standards di piano non più cedibili poiché compromesse ad un uso privato ormai consolidato nel tempo.

– Le aree di proprietà delle società immobiliari destinate a spazi pubblici attrezzati (verde pubblico, piazze, percorsi pedonali) sono in larga parte coerenti con le previsioni del piano e lo stato di fatto.

– Esistono delle aree “alternative” di proprietà delle società immobiliari cedibili ad un uso pubblico anche se non sono coerenti con gli standards del piano.

– Le superfici degli standards coerenti con le previsioni di piano non sono sufficienti da sole a garantire le dotazioni minime fissate dal piano del 1987. Il disavanzo tra previsione e stato di fatto può essere compensato dalla cessione di parte delle aree alternative.[…];” (vds. deliberazione Consiglio comunale Olbia n. 59 del 30 luglio 2025).

Quindi le aree destinate a standard urbanistici sono in buona parte sparite sotto l’edificazione privata, senza alcun intervento comunale.

Il Servizio Pianificazione Paesaggistica e Urbanistica della Regione autonoma della Sardegna ha espresso fondati dubbi (note prot. n. 48631 del 26 settembre 2024 e prot. n. 6277 del 6 febbraio 2025):  “il Piano Particolareggiato della zona B di Porto Rotondo, secondo quanto riportato nel Programma di Fabbricazione vigente, ha una superficie di 279.534 mq con indice territoriale di 1,25 mc/mq, per complessivi 349.415 mc realizzabili. Secondo quanto riportato, invece, nella Tavola n. 4 ‘Zonizzazione’ del nuovo progetto, la superficie territoriale del Piano Particolareggiato è pari a 264.102 mq, per una volumetria massima realizzabile, sempre con indice territoriale di 1,25 mc/mq, di 330.128 mc, di cui 297.115 mc privata e 33.013 mc pubblica. 

Nella Relazione Illustrativa Generale (pagina 5) si precisa che, secondo i dati raccolti durante la ‘ricognizione delle cubature ricadenti nel Centro urbano di Porto Rotondo’ (atto ricognitivo effettuato nel 2018 sulla base della deliberazione di Giunta Comunale n. 338 del 15.09.2017), emerge che sono stati realizzati 279.792 mc. In questo calcolo sono stati inclusi i volumi ricadenti all’interno dell’area demaniale, per un totale di 3.420,93 mc, mentre è stata esclusa la cubatura condonata dal 1985 al 2003, pari a 16.285,42 mc.  La proposta in oggetto prevede, a fronte della volumetria massima realizzabile di 330.128 mc, la realizzazione di 19.837 mc di volumetria privata e 29.499 mc di volumetria pubblica, per un totale di ulteriori 49.336 mc: tale quantitativo risulta leggermente inferiore rispetto ai 50.336 mc residui (20.837 mc di volumetria privata e 29.499 mc di volumetria pubblica).”

Quindi, nelle intenzioni dell’Amministrazione comunale olbiese e delle società immobiliari titolari delle aree che si vorrebbe trasformare si vorrebbero realizzare ben 49.336 metri cubi di nuove strutture (19.837 metri cubi di volumetria privata + 29.499 metri cubi di volumetria pubblica).

Eppure, l’analisi condotta dal Servizio Pianificazione Paesaggistica e Urbanistica della Regione ha individuato la carenza complessiva nel proposto nuovo piano di ben 13.196 metri quadri di standard urbanistici, che l’Amministrazione comunale vorrebbe recuperare “nella frazione di Rudalza e nel centro urbano di Olbia”

Certo, le aree a Porto Rotondo valgono ben di più sotto il profilo immobiliare, tuttavia,il Servizio Pianificazione Paesaggistica e Urbanistica della Regione ha precisato “che in sede di procedura di variante urbanistica ai sensi dell’articolo 20 della legge regionale n. 45/1989, il Comune dovrà aggiornare la contabilità urbanistica del PdF vigente e del PUC adottato e dimostrare la presenza di aree standard nella quantità minima di 18 mq/ab a livello comunale”.

Inoltre, sul piano generale, l’art. 20 bis della legge regionale Sardegna n. 45/1989 e s.m.i. prevede che (comma 2) “sino all’adeguamento del proprio strumento urbanistico generale al PPR, i comuni tenuti all’adeguamento non possono adottare e approvare qualsiasi variante agli strumenti generali vigenti“, salvi alcuni casi che pare proprio non rientrino nell’ipotesi olbiese. infatti, la citata deliberazione C.C. Olbia n. 59 del 2025 costituisce, per dichiarazione esplicita dell’Ente locale, sia completamento dell’attuazione del piano particolareggiato con convenzione di lottizzazione scaduta e in assenza di presa in carico previo collaudo delle opere di urbanizzazione realizzate e delle aree standard, sia variante al risalente programma di fabbricazione (PdF) olbiese.

L’associazione ecologista Gruppo d’Intervento Giuridico (GrIG) ha provveduto (4 settembre 2025) a inoltrare un’istanza per la dichiarazione di incongruità delle varianti al piano particolareggiato di Porto Rotondo e al vecchio programma di fabbricazione (PdF) di Olbia nell’ambito della procedura regionale di verifica di coerenza e di copianificazione (art. 20, commi 12 e ss. della legge regionale Sardegna n. 45/1989 e s.m.i.), coinvolgendo il Ministero della Cultura, la Regione autonoma della Sardegna, la Soprintendenza per Archeologia, belle Arti e Paesaggio di Sassari, il Comune di Olbia.

Non basta che le varianti siano state ritenute esenti condizionatamente dalla necessità di svolgimento del procedimento di verifica di assoggettabilità a valutazione ambientale strategica (determinazione Prov. SS – Area omogenea OT n. 648 del 17 febbraio 2025), le esigenze basilari di rispetto della legalità e delle necessità dei servizi per la collettività sono semplicemente fondamentali.

Stefano Deliperi portavoce del Gruppo d’Intervento Giuridico (GrIG)