[Stefano Deliperi]

Prosegue, come noto, il complicato procedimento avviato dalla società immobiliare Cala Giunco s.r.l. che vorrebbe realizzare un progetto edilizio sulla costa fra Cala Giunco e lo Stagno di Nottèri (Villasimius). Ci riprova, per l’ennesima volta.

Area tutelata con vincolo di conservazione integrale (art. 10 bis della legge regionale Sardegna n. 45/1989 e s.m.i.), con vincolo paesaggistico e culturale (decreto legislativo n. 42/2004 e s.m.i.), rientrante nella Rete Natura 2000.

E’ stato, infatti, presentato il progetto per la “realizzazione di un’unità immobiliare, denominata Villa Giunco, in comune di Villasimius” per la procedura di valutazione d’incidenza ambientale (V.Inc.A.).

Una villa con volumetria pari a 564,23 metri cubi, ricavata dalla traslazione al di fuori della fascia inedificabile dei metri 300 dalla battigia marina e della zona umida – previa demolizione – di due rustici mai completati e ormai abbandonati dagli anni ’70 del secolo scorso in forza di procedura ai sensi dell’art. 39, comma 15, della legge regionale Sardegna n. 8/2015..

In realtà, la realizzazione dell’originario piano di lottizzazione venne fermata da ritrovamenti archeologici (sono presenti i resti di un centro fenicio-punico e di una necropoli) e dalla successiva approvazione del piano paesaggistico regionale (P.P.R. – I stralcio costiero, 2006).

Numerosi tentativi edificatori sono stati sistematicamente frustrati da provvedimenti negativi degli organi dell’attuale Ministero della Cultura e da provvedimenti giurisdizionali (vds. in particolare Cons. Stato, Sez. VI, 28 giugno 2010, n. 4148; Cons. Stato, Sez. VI, 10 settembre 2009, n. 5459; Cons. Stato, Sez. VI, 10 giugno 2002, n. 3224;T.A.R. Sardegna, Sez. I, 28 giugno 2023, n. 471).

Tuttavia, anche questa volta sembra proprio che il progetto edilizio non sia realizzabile: il sito proposto, infatti, ricade in area destinata a conservazione integrale e con presenza di beni culturali vincolati nella cartografia del vigente P.P.R..

L’associazione ecologista Gruppo d’Intervento Giuridico (GrIG) – già intervenuta più volte nel corso degli anni per sventare i tentativi edificatori – ha inoltrato (10 luglio 2026) in proposito una specifica istanza di accesso civico, informazioni ambientali, osservazioni e adozione degli opportuni provvedimenti.

Coinvolti i Ministeri della Cultura e dell’Ambiente e Sicurezza Energetica, la Regione autonoma della Sardegna, il Servizio regionale Valutazione Impatti e Incidenze Ambientali, la Soprintendenza per Archeologia, Belle Arti e Paesaggio di Cagliari, il Comune di Villasimius.

Sono giunte alcune risposte, piuttosto importanti:

* la Soprintendenza per Archeologia, Belle Arti e Paesaggio di Cagliari ha comunicato (nota prot. n. 16521 del 24 luglio 2026) l’avvenuta presentazione del progetto di demolizione dei due risalenti rustici per la realizzazione di un nuovo edificio residenziale “da ubicarsi in località Cala Giunco nel Comune di Villasimius, area sottoposta ad un altissimo livello di tutela sotto diversi profili ambientali, paesaggistici e storico-archeologici, derivanti dalla disciplina comunitaria, statale, e dal Piano paesaggistico regionale”.  L’istruttoria è, appunto, tuttora in corso;

* il Servizio Valutazioni e Incidenze Ambientali della Regione autonoma della Sardegna ha comunicato (nota prot. n. 24691 del 6 agosto 2026) di aver richiesto (nota prot. n. 24494 del 5 agosto 2026) incisive integrazioni al progetto nell’ambito della procedura di V.Inc.A., in particolare “l’intervento in esame prevede la realizzazione di un nuovo fabbricato ai sensi dell’art. 39 della L.R. n. 8/2015, da attuarsi previa demolizione di n.2 strutture esistenti ubicate in prossimità dello Stagno di Notteri e del retro-spiaggia (a una distanza dalla linea della battigia marina compresa nell’intervallo 320÷360 m, e a una distanza dalla sponda dello Stagno di Notteri compresa nell’intervallo 40÷65m), e il trasferimento della relativa volumetria in arretramento su un’area posta oltre la fascia di tutela dei 300 metri dal medesimo specchio d’acqua.

Le attività in progetto ricadono all’interno della ZSC ‘Isola dei Cavoli, Serpentara, Punta Molentis e Campulongu’ (ITB040020) e della ZPS ‘Capo Carbonara e stagno di Notteri – Punta Molentis’ (ITB043028)e non sono connesse o necessarie alla gestione dei siti per fini della conservazione della natura. Inoltre. Gli interventi ricadono all’interno dell’IBA 187 ‘Capi e Isole della Sardegna Sud-Orientale’. Il progetto in esame interessa un’area di elevato pregio naturalistico e, parzialmente, lambisce aree caratterizzate dalla presenza di habitat di interesse comunitario e presenta idoneità faunistica per diverse specie di importanza comunitaria di Rettili (Eulepteseuropaea e Testudo hermanni) e di Uccelli (Euleptes Europaea, Testudo hermanni, Alectoris barbara, Anthus campestris, Asio flammeus, Calandrella Brachydactyla, Calonectris diomedea, Caprimulgus Europaeus, Egretta garzetta, Falco peregrinus, Larus Audouinii, Lullula arborea, Milvus Migrans, Puffinus Yelkouan, Pernis Apivorus, Phalacrocorax Aristotelis Desmarestii, Sylvia sarda, Sylvia undata).

Tale contesto ambientale richiede una puntuale definizione delle opere previste, della loro localizzazione e delle modalità esecutive, al fine di consentire un’adeguata valutazione delle possibili interferenze dirette e indirette con le componenti naturalistiche presenti, sia in fase di cantiere che in fase di esercizio”.

Per tali motivi, sono state richieste entro breve termine ampie documentazioni integrative inerenti le opere in progetto, le infrastrutture connesse, le misure di mitigazioni previste, così da poter comprendere appieno l’effettivo impatto sugli habitat naturalistici protetti;

* il Servizio Tutela del Paesaggio per la Sardegna Meridionale della Regione autonoma della Sardegna ha comunicato (nota prot. n. 37186 del 15 luglio 2026) la conferma della ricezione di “una formale istanza per il rilascio dell’autorizzazione paesaggistica ai sensi dell’art. 146 del Dlgs n. 42/2004, sul progetto … presentata dalla società Cala Giunco Srl” all’interno di relativa procedura SUAPE.   In seguito, ha provveduto a un significativo aggiornamento.

Con nota prot. n. 44907 del 2 settembre 2026, ha comunicato di aver chiesto (nota prot. n. 37808 del 20 luglio 2026) alla Società immobiliare numerose integrazioni, “evidenziando contestualmente le criticità della proposta in esame”, in particolare

* una “relazione tecnico-giuridica dettagliata sull’iter amministrativo, urbanistico e edilizio che ha interessato le aree e i manufatti oggetto di demolizione”, comprendente “i presupposti che hanno dapprima consentito l’avvio dei lavori e le ragioni che, successivamente, ne hanno impedito l’ultimazione” con “un focus approfondito sui titoli abilitativi citati nella Relazione Tecnica (Licenza edilizia n. 87 del 17/09/1974 e Concessione edilizia n. 96 del 25/07/1977), specificando se il rilascio fosse subordinato alla preesistenza delle opere di urbanizzazione primaria o a un formale impegno alla loro contestuale esecuzione”;

* copia delle autorizzazioni paesaggistiche originariamente rilasciate (anni ’70 del ‘900);

* stato dei siti dei rustici da demolire e dell’edificio in progetto, con indicazione della vegetazione, del grado di realizzazione degli interventi e della rispondenza a quanto autorizzato con puntuale documentazione fotografica;

* indicazione della presenza o meno di “un piano attuativo approvato e con convenzione efficace alla data di pubblicazione della delibera di Giunta regionale n. 33/1 del 10/08/2004” (art. 15, comma 2, delle N.T.A. del piano paesaggistico regionale – P.P.R.), nonché presenza o meno “alla stessa data del 10/08/2004” di legittimo avvio delle “opere di urbanizzazione, nel senso che sia stato realizzato il reticolo stradale e si sia determinato un mutamento consistente ed irreversibile dello stato dei luoghi”.

Inoltre, “l’istruttoria preliminare del progetto ha evidenziato le seguenti criticità:

La stessa area è soggetta al Vincolo paesaggistico di Fascia Costiera, disciplinato dall’art. 20 delle NTA del PPR. Tale articolo, operante a prescindere dalla fase transitoria di adeguamento del PUC al PPR, definisce gli interventi realizzabili nell’area. In particolare, al comma 1 lett. a) è specificato che nelle aree inedificate è precluso qualunque intervento di trasformazione, ad eccezione di quelli previsti dall’art. 12 e dal successivo comma 2. Si sottolinea che il comma 2, pur prevedendo interventi di riqualificazione e riuso, non può prescindere dalla condizione posta nel primo comma, relativamente alle aree inedificate.

L’area è inoltre soggetta al Vincolo paesaggistico di ‘Sistemi a baie e promontori e falesie’ disciplinato dall’art. 18 delle NTA del PPR per le quali tali beni sono oggetto di conservazione e tutela finalizzati al mantenimento delle caratteristiche degli elementi costitutivi e delle relative morfologie in modo da preservarne l’integrità ovvero lo stato di equilibrio ottimale tra habitat naturale e attività antropiche;

Si evidenzia che la stessa area è soggetta al Vincolo Paesaggistico d’insieme ‘Area caratterizzata da preesistenze con valenza storico-culturale’ (definito dal PPR (art. 48, comma 1, lett. a) ai sensi dell’art. 143, comma 1, lett. i) del D.Lgs. n. 42/2004), vista la presenza di un insediamento fenicio-punico.

Rilevato che il Comune di Villasimius non ha ancora concluso il processo di copianificazione congiunta con la Soprintendenza e la Regione, dovranno essere rispettate le prescrizioni dell’art. 49 delle NTA del PPR. Tale articolo stabilisce che, per i beni paesaggistici di cui all’art. 48, comma 1, lett. a) e fino all’adeguamento dei piani urbanistici comunali al PPR, si applicano i seguenti limiti: in mancanza di una delimitazione cartografica analitica, le aree di tutela estendono la propria fascia per una larghezza minima di 100 metri, calcolati a partire dagli elementi storico-culturali più esterni dell’insediamento; all’interno di tali aree è vietata qualsiasi nuova edificazione o intervento che possa comprometterne la tutela.“.

Infine, è stato fatto presente al SUAPE di Villasimius la necessità di coinvolgimento del Corpo Forestale e di Vigilanza Ambientale in quanto è ampiamente presente il vincolo idrogeologico (regio decreto legge n. 3267/1923 e s.m.i.).

Ancora più impellente sorge sempre spontanea la domanda: ma vogliamo lasciare in pace Cala Giunco e lo Stagno di Nottèri una buona volta?

Stefano Deliperi, Gruppo d’Intervento Giuridico (GrIG)